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不動産ローンの財産分与

夫婦で購入したマイホームをどうすべきかは、離婚の際に悩む大きな問題の一つです。

残った住宅ローンを誰が払っていくのか、不動産は誰の名義にするのか、保証人の問題はどうするかなど、悩みはつきません。

価値の大きい財産である一方、取得後のローンの負担は長期にわたることが多いため、離婚の際には慎重に取り決めをしておくことが大切です。

不動産ローン

離婚と不動産の財産分与

まず、家を売ったお金を夫婦でどのように分けるのかという問題があります。

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。

不動産(土地・一戸建て・マンションなど)も財産分与の対象に含まれるため、夫婦でどのように分けるのか決める必要があります。

基本的に、不動産(土地・一戸建て・マンションなど)を売却して手元に残ったお金は、持分割合(その不動産を誰が、どのくらいの割合を所有しているか)やお互いの収入などに関係なく婦で2分の1ずつします。

住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。今の家を売却しても住宅ローンの完済ができない場合は、財産分与の対象となりません。

(「婚姻前」に親から譲り受けたり、自分自身で購入した不動産については、夫婦共同で形成した財産ではないため財産分与の対象には含まれません。)

マイナスの財産も共有資産

「結婚後」に取得した預貯金や不動産など、プラスの財産だけが共有資産となるわけではありません。

住宅ローンなど結婚生活を送る上で必要な債務は、マイナスの共有資産となります。そのため、分与できる財産の金額を割り出す際は、債務というマイナスの共有資産も含める必要があります。

不動産の名義・価額

土地・建物が誰の名義になっているのか調べる必要があります。そのためには、法務局で不動産の登記簿謄本を取得します。

不動産にどのような担保権(抵当権など)が設定されているのかも、これでわかります。不動産の価額も調べる必要がありますので、不動産業者に査定を依頼します。

ローン付きの不動産を分与する方法

売却してローンを清算

ローン付きの不動産の財産分与では、売却してローンを清算して売却益を分ける方法が考えられます。

例えば、2000万円のローン残高のある家を時価3000万円で売却した場合、ローンを清算すると売却益は1000万円で、夫婦の分与割合が2分の1ずつなら、それぞれ500万円を受け取ります。しかし、売却益が出ず、債務が残る場合は裁判実務で分与なしとなります。

取得した側がローンを実質負担

夫婦の一方が不動産をそのまま取得してローンも負担することにして、分与の差額があるなら、取得した側がその差額分を相手に支払うという方法もあります。

簡単に説明しますと、上記のように清算した場合、それぞれ500万円を受け取れる計算となります。この金額は当然売却しないと受け取れません。

つまり、ローン付きの家を取得した側が、しなかった側に対して、本来受け取る予定であった売却益を支払います。

ローンの名義人の変更と支払い

離婚時に、例えば妻が離婚時の住まいを確保するためにマンションの名義を要求したとします。その際、問題になるのはローンの支払いをどうするかです。

名義変更にはローンを扱っている金融機関の了承が必要ですが、金融機関等では一旦ローン全額を返済し、新たに借り換えを行うように言われます。

妻の収入が低い場合には借り換えが認められないこともあります。

ローンの名義は夫のままにして、妻がローンを払っていく方法も考えられます。また、引き続き夫にローンを払ってもらう方法もあります。

いずれの方法をとるにせよ、約束の内容を文書にしておくことが不可欠です。

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